Quando è possibile la sopraelevazione di uno o più piani in un condominio?

05 Nov Quando è possibile la sopraelevazione di uno o più piani in un condominio?

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Un argomento poco conosciuto in ambito condominiale è la possibilità in capo al proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare di poter innalzare un ulteriore piano sul proprio condominio.

La norma prevede, infatti, a favore del proprietario dell’ultimo piano dell’edificio un autonomo diritto di superficie o, comunque, una facoltà che spetta al proprietario in quanto tale. Il divieto di sopraelevazione sulle terrazze di copertura e sui balconi stabilito contrattualmente nei singoli atti di acquisto degli immobili di proprietà individuale integra una “servitus altius non tollendi”, che si concreta nel dovere del proprietario del fondo servente di astenersi da qualunque attività edificatoria che abbia come risultato quello di comprimere o ridurre le condizioni di vantaggio derivanti dal fondo dominante dalla costituzione della servitù. Va da sé che non è possibile subordinare la tutela giuridica di tale servitù all’esistenza di un concreto pregiudizio derivante dagli atti lesivi, dato il carattere di assolutezza di questa situazione giuridica soggettiva. Secondo l’articolo 1127 del Codice Civile, il proprietario dell’ultimo piano, il proprietario esclusivo del lastrico solare nonché il proprietario dell’edificio possono elevare nuovi piani. Pur tuttavia, devono prima dimostrare ai condomini che le condizioni statiche dell’edificio consentono tali opere. I condomini, pertanto, potranno opporsi alla sopraelevazione se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti. Qualora le condizioni statiche dell’edificio non consentano la sopraelevazione, il proprietario dell’ultimo piano potrà ugualmente sopraelevare a condizione che gli altri condomini consentano all’unanimità quelle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo l’edificio a sopportare il peso della nuova costruzione.  La norma in realtà contiene una regola speciale, in forza della quale al proprietario dell’ultimo piano di un edificio ed al proprietario esclusivo del lastrico solare, sarebbe consentito di sopraelevare l’edificio medesimo, senza che a tal fine occorra il preventivo consenso degli altri condomini. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica diviso per il numero dei piani ivi compreso quello da edificare e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è, inoltre, tenuto a ricostruire il lastrico solare utilizzabile per diritto da tutti o parte dei condomini. Non si tratta, quindi, per la sopraelevazione di ricorrenza di maggioranze di voto ma di una facoltà concessa al proprietario, purché ricorrano tutti i presupposti di cui sopra.

I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

La determinazione dell’indennità prevista dall’art. 1127 Cod. Civ., nel caso di sopraelevazione anche di un solo piano, deve essere effettuata assumendo come elemento base del calcolo il valore del suolo sul quale insiste l’edificio o la parte di esso che viene sopraelevata, dividendo, poi, il relativo importo per il numero dei piani, compreso quello di nuova costruzione, e detraendo, infine, dal quoziente così ottenuto, la quota che spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione. Nel caso di sopraelevazione di più piani, invece, il quoziente ottenuto, dividendo il valore del suolo per il numero complessivo dei piani preesistenti e di quelli di nuova costruzione, deve essere moltiplicato per il numero di questi ultimi e l’ammontare dell’indennità è rappresentato dal prodotto così ottenuto, diminuito della quota che, tenendo conto del precedente stato di fatto e di diritto, spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione. Anche nel caso in cui il proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare decida non di costruire ma semplicemente di trasformare dei locali tecnici preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato, l’indennità di sopraelevazione sarà comunque dovuta al condominio ai sensi del citato articolo 1127 c.c. La ratio di tale indennità trova fondamento dall’aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all’incremento della porzione di proprietà esclusiva, in applicazione del principio di proporzionalità, la stessa si determina sulla base del maggior valore dell’area occupata ai sensi dell’art. 1127, comma 4, c.c.

Un divieto di sopraelevazione potrebbe riscontrarsi qualora tali opere fossero in netto contrasto con la normativa antisismica. È sempre necessario, infatti, una volta elevata la nuova fabbrica, che le strutture dell’edificio consentano di sopportare l’urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto, se le leggi antisismiche prescrivono particolari cautele tecniche da adottarsi nella sopraelevazione di edifici, di esse si deve tenere conto al fine di accertare o addirittura escludere il diritto del proprietario poiché prioritarie. Al secondo comma dell’articolo de quo, infatti, si statuisce che se il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale incurante della normativa anzidetta riguardante la staticità dello stabile e le norme antisismiche realizza sopraelevazioni, è data agli altri condomini la facoltà di agire per la demolizione del manufatto eseguito in violazione di tali limiti, impedendo altresì di costruire sopraelevazioni che non osservino le specifiche disposizioni dettate dalle leggi antisismiche, fondandosi la necessità di adeguamento alla relativa normativa tecnica su una presunzione di pericolosità, senza che abbia rilievo, ai fini della valutazione della legittimità delle opere sotto il profilo del pregiudizio statico, il conseguimento della concessione in sanatoria relativa ai corpi di fabbrica elevati sul terrazzo dell’edificio, atteso che tale provvedimento prescinde da un giudizio tecnico di conformità alle regole di costruzione.

Caso differente sarebbe, invece, la possibilità di porre un ascensore esterno innalzando al contempo solamente il tetto ed ingrandendo in altezza una camera accatastata come locale tecnico per consentire l’uso dello stesso ascensore. In tal caso la deliberazione riguardante l’ascensore dovrà essere approvata dall’Assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.

Si precisa, infine, che in ipotesi di sopraelevazione in edificio condominiale, legittimato passivo per l’azione per danni causati alle cose di proprietà esclusiva di singoli condomini, sarà soltanto colui che ha sopraelevato e non il condominio. Il singolo condomino che realizza, pertanto, su parti private (giardini, terrazze, tettoie, verande, ecc..) senza le adeguate e preventive autorizzazioni rilasciate dalla Pubblica Amministrazione nonché dal proprio condominio compie inevitabilmente delle opere illegittime. In linea generale, in tale situazione, si crea un conflitto tra Pubblica Amministrazione e privato che non coinvolge la restante parte della collettività condominiale. Ciò premesso, bisogna sottolineare come le dette opere non possono comunque incidere sui diritti della restante parte della collettività condominiale, poiché, in tali casi, indipendentemente dalla natura abusiva o meno delle stesse, il condominio può pretendere l’eliminazione di tali manufatti se questi ledono gli interessi condominiali. Ad esempio, quindi, se il proprietario esclusivo del lastrico solare, ai sensi e con le limitazioni previste dall’art. 1127 c.c., costruisce nuovi piani o nuove fabbriche in assenza della concessione edilizia, dovrà comunque corrispondere agli altri condomini l’indennità prevista da detta norma, come sopra meglio quantificato. E ancora, si dovranno comunque considerare illegittime, anche se è stato concesso il permesso di costruire, le tettoie realizzate nella proprietà esclusiva del condomino che comportavano un danno estetico alla facciata dell’edificio condominiale. Le opere realizzate dal condomino nella proprietà esclusiva che comportino una lesione del decoro architettonico dell’edificio, infatti, devono considerarsi vietate ai sensi dell’art.1122 c.c.. Del pari, la realizzazione di una veranda può determinare un’alterazione della facciata del fabbricato, dando luogo a discordanze nel prospetto, modificandone l’unità stilistica e conseguentemente si deve ritenere che leda l’estetica dell’edificio ed il decoro architettonico. Tale lesione prescinde dall’eventuale concessione di un titolo abitativo da parte della Pubblica Amministrazione, dal pregio dell’edificio e dall’ambiente nel quale si trova, essendo sufficiente ad integrarla le suddette alterazioni. In ogni caso, bisogna infine considerare se una norma del regolamento, predisposta dal costruttore ed accettata da tutti i condomini o, comunque, votata in assemblea dalla totalità dei condomini, vieta la realizzazione di qualsiasi opera negli spazi privati, in tale caso le eventuali costruzioni fatte in violazione del regolamento, anche se legittime sotto il profilo urbanistico, dovranno essere demolite.

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