L’istallazione dell’ascensore nel condominio. Il principio di solidarietà.

Avv. Paola Petrarca

L’istallazione dell’ascensore nel condominio. Il principio di solidarietà.

Premettiamo che il legislatore ha semplificato l’installazione degli ascensori all’interno dei condominii principalmente per due categorie di persone: gli anziani e i disabili. Se durante l’assemblea condominiale non si raggiunge la maggioranza prevista per legge, ciascun condomino interessato, può procedere direttamente se l’innovazione non lede il diritto degli altri di fare uso delle parti comuni dell’edificio. Dal primo gennaio 2021, inoltre, è possibile beneficiare del superbonus 110% anche per l’installazione di ascensori nuovi e montacarichi, e a tutte le modifiche che favoriscono la mobilità interna ed esterna di persone con difficoltà motorie ai sensi della legge 104, articolo 3 comma 3;  non , altresì necessario, che all’interno dello stabile oggetto di intervento sia presente una persona portatrice di handicap per fruire di questo bonus ma rientrerebbero nelle spese detraibili tutti i lavori aventi le caratteristiche previste dal Dm n. 236 del 1989.

Detto ciò, da un punto di vista generale, l’ascensore è previsto dall’articolo 1117 comma 3 c.c. che recita testualmente nel punto:” le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.” Esso è dunque annoverato tra gli impianti comuni dell’edificio poiché destinato, per la sua funzione, al godimento di tutti i condomini quando tale impianto è installato nell’edificio condominiale sin dalla sua costruzione. Deve considerarsi un bene comune anche per i proprietari degli immobili del piano terra in quanto è idoneo ad aumentare il valore dell’intero stabile e generalmente permette di raggiungere più agevolmente le parti superiori dello stabile stesso che sono anch’esse comuni, se il regolamento o i rogiti non dispongano diversamente.

Nel caso in cui l’ascensore venga installato in un edificio che ne era sprovvisto si ha una innovazione. In tal caso la delibera attuativa deve essere assunta in assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei condomini e almeno due terzi del valore millesimale dell’edificio (Cassazione, 20713/2017). Ogni innovazione utile deve ritenersi permessa a meno che non causi pregiudizio alla stabilità e/o sicurezza del fabbricato, che ne alteri il decoro architettonico o che renda talune parti dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. Si tratterebbe, in tali casi, di innovazioni per le quali la decisione della maggioranza non obbliga i contrari a partecipare alla spesa. Paga solo chi intende usufruire del servizio secondo i millesimi di proprietà (Cassazione, 10850/2020); ciò comporterà che coloro che intendono servirsi dell’ascensore dovranno sopportare anche la quota di spesa dei condomini non aderenti. I condomini che non aderiscono immediatamente all’istallazione, possono entrare a far parte della comunione in un momento successivo, rimborsando le spese sostenute dai proprietari dell’impianto, una quota che sarà comprensiva del costo dell’installazione e della manutenzione straordinaria eventualmente eseguita negli anni da un lato, nonché della svalutazione dell’apparato dall’altro.

È invece richiesta la maggioranza degli intervenuti in assemblea ex articolo 1120, comma 2 c.c. – che recita “…le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune..” ­- in tema di eliminazione delle barriere architettoniche ex legge 13/1989, sempre fatti salvi i limiti relativi alle innovazioni pregiudizievoli.
Se poi in assemblea non si raggiunge la maggioranza prevista dalla legge, ciascun condomino può procedere direttamente, in base al diritto che gli deriva dall’articolo 1102 Codice civile in tema di uso particolare del bene comune, senza la necessità di ulteriori pronunciamenti. Sotto tale profilo, l’inservibilità della cosa comune non può consistere nel semplice disagio subito rispetto al nomale uso, ma è costituito dalla sua concreta inutilizzabilità secondo la sua naturale fruibilità. La valutazione è più severa se l’ascensore è installato all’interno dell’edificio, dove il sacrificio che subiscono le dimensioni delle scale o dell’atrio è più sentito. Esiste in ogni caso un «principio di solidarietà condominiale» che pesa nelle decisioni che i condomini devono assumere quando nell’edificio vivono o transitano disabili e/o anziani.

Dal primo gennaio 2021, poi, è possibile beneficiare del superbonus 110% anche per i lavori di installazione di ascensori e montacarichi, e per tutti gli strumenti che favoriscono la mobilità interna ed esterna di persone portatrici di handicap. Peraltro, la normativa persegue la finalità di consentire la «visitabilità» degli edifici da parte di tutti coloro che hanno occasione di accedervi, dato anche che disabili e anziani possono avere relazioni con l’immobile di natura diversa dalla proprietà, ad esempio di locazione o di comodato o semplice visite parentali.

Passando dopo ad esaminare la questione in tema di proprietà dell’ascensore istallato ex novo, la giurisprudenza di legittimità si è così pronunciata.

L’ascensore installato ex novo, per iniziativa e a spese di alcuni condomini, successivamente alla costruzione dell’edificio, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene a coloro che l’hanno impiantato, dando luogo ad una comunione parziale, distinta dal condominio.

Tale è il regime proprietario finché tutti i condomini non decidano, in seguito, di partecipare alla realizzazione dell’opera, con l’obbligo di pagarne “pro quota” le spese sostenute, aggiornate al valore attuale, secondo quanto previsto dall’articolo 1121, comma 3, Codice civile.  Sul punto, gli Ermellini con la sentenza di Cassazione 10850 dell’8 giugno 2020 hanno testualmente espresso: “ l’ascensore installato “ex novo”, per iniziativa ed a spese di alcuni condomini, successivamente alla costruzione dell’edificio, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene a quelli, tra costoro, che l’ hanno impiantato, dando luogo ad una particolare comunione parziale, distinta dal condominio stesso; tale è il regime proprietario finché tutti i condomini non decidano, successivamente, di partecipare alla realizzazione dell’opera, con l’obbligo di pagarne “pro quota” le spese all’uopo impiegate, aggiornate al valore attuale, secondo quanto previsto dall’art. 1121, comma 3, c.c., non assumendo rilievo giuridicamente rilevante, ai fini della natura condominiale dell’ innovazione, la circostanza che questa sia stata, di fatto, utilizzata anche a servizio delle unità immobiliari di proprietà di coloro che non avevano inizialmente inteso trarne vantaggio“. Tale pronuncia è stata di recente richiamata dal Tribunale di Napoli, con la sentenza di merito n. 1238/2021, che ha ribadito che l’ascensore installato ex novo, e cioè successivamente alla costruzione dell’edificio, su impulso e a spese di alcuni condomini solamente, crea una particolare comunione parziale, distinta dal condominio fintanto che tutti i condomini non partecipino alla spesa.

    In tema di solidarietà condominiale, invece, la giurisprudenza di legittimità si è così espressa: secondo la sentenza 18334/2012, per gli Ermellini deve prevalere il principio della solidarietà quale dovere collettivo di “rimuovere preventivamente ogni possibile ostacolo all’applicazione dei diritti fondamentali delle persone affette da handicap fisici“. Per cui, il deturpamento estetico del palazzo, scusa adoperata al fine di ovviare all’installazione di un ascensore condominiale, non è più un argomento valido per rifiutare tale installazione.

Inoltre “la socializzazione deve essere considerata un elemento essenziale per la salute” degli anziani e dei disabili tanto da poter “assumere una funzione sostanzialmente terapeutica assimilabile alle stesse pratiche di cura o riabilitazione”.

E’ quindi illegale impedire alle persone con difficoltà motorie di entra o uscire di casa, il concetto di disabilità, va interpretato in senso ampio, secondo i recenti dettami del diritto alla salute, inteso non più come semplice malattia, ma come completo benessere psico-fisico (Cassazione 21748/2007), così che la normativa relativa il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche ex art. 2 legge 13/1989 debba applicarsi anche a persone d’età avanzata, non per questo portatrici di handicap ma sicuramente con disagi fisici che ne limitino le capacità motorie..

Le norme, anche costituzionali, obbligano “gli Stati a rimuovere la condizione di minorità, che non nasce solo dalla condizione fisica del disabile, ma anche dall’esistenza delle barriere che ne impediscano la piena partecipazione alla vita sociale, e che pone attenzione specifica alla questione dell’accessibilità”.

      La Commissione Giustizia del Senato nel 2012 ha deciso che per la messa a norma in sicurezza e per l’eliminazione delle barriere architettoniche di un condominio sia sufficiente che in assemblea siano presenti i condomini che rappresentano un terzo dei millesimi complessivi. Inoltre per avere la maggioranza sarà sufficiente il 50% più uno dei votanti presenti.

Dunque, ne deriva che il principio di solidarietà condominiale impone di facilitare l’eliminazione delle barriere architettoniche, e tale risultato il condomino lo può ottenere altresì installando l’ascensore esterno al fabbricato, anche se vengono ridotte le  vedute di alcuni e non rispetta le distanze tra le proprietà attigue.

Nell’ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l’inapplicabilità della disciplina generale sulle distanze. Pertanto, ove il giudice verifica il rispetto dei limiti previsti dall’articolo 1102 Codice civile, si deve ritenere legittima l’opera realizzata.

Sul punto vi è una sentenza di Cassazione, la 30838 del 26 novembre 2019 , in cui gli Ermellini hanno ribadito il principio di solidarietà condominiale nell’abbattimento delle barriere architettoniche; il caso è stato sollevato da un uomo, a cui è stata rifiutata la costruzione di un ascensore all’interno di un cortile condominiale, sia dal Tribunale  che dalla Corte di Appello, in quanto l’opera violava le distanze legali previste rispetto ai balconi di proprietà esclusiva, oltre a limitare la veduta. Tuttavia la Cassazione ha ribaltato le pronunce sulla base del principio di solidarietà condominiale, che impone di eliminare le barriere architettoniche che un condomino con disabilità incontra, anche se non si garantiscono le distanze e/o le vedute, pur previste dalla disciplina sulle parti comuni.

Con questo la Giurisprudenza di Legittimità ribadisce che, al fine di eliminare le barriere architettoniche, “L’installazione dell’ascensore o di altri congegni, (…) idonei ad assicurare l’accessibilità, l’adattabilità e la visitabilità degli edifici, costituisce elemento che deve essere necessariamente previsto dai progetti relativi alla costruzione di nuovi edifici” o alla ristrutturazione degli stessi, ivi compresi quelli di edilizia residenziale pubblica, sovvenzionata ed agevolata, presentati dopo sei mesi dall’entrata in vigore della legge. Da tale indicazione si desume che (…) l’esistenza dell’ascensore può senz’altro definirsi funzionale ad assicurare la vivibilità dell’appartamento, cioè è assimilabile, quanto ai principi volti a garantirne la installazione, agli impianti di luce, acqua, riscaldamento e similari.

Quindi nel valutare la realizzazione delle opere di abbattimento delle barriere architettoniche, in riferimento alla L. n. 13 del 1989, art. 2 con la specifica destinazione delle parti comuni, occorre tenere conto del principio di solidarietà condominiale, nel momento in cui si va ad intervenire sulle parti comuni.

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