L’attività del cancelliere in luogo del notaio nei casi di trasferimento immobiliare in esecuzione di accordi di separazione o divorzio

Avv. Paola Petrarca

L’attività del cancelliere in luogo del notaio nei casi di trasferimento immobiliare in esecuzione di accordi di separazione o divorzio

Prima di procedere ad una breve disamina della Cass. civ., sez. Unite, sent. 29 luglio 2021 n. 21761, è un “coup d’oeil” circa l’orientamento della giurisprudenza fino ad oggi.

Notiamo che in passato molteplici sono state le pronunce relative a sentenze di divorzio o di separazione contenenti clausole relative a trasferimenti immobiliari,  ma tali clausole si atteggiavano a “preliminare di vendita”, richiedendo necessariamente per il passaggio di proprietà il successivo ausilio del notaio, il quale aveva l’obbligo di controllo formale come da art. 29 comma 1 bis della L. n. 52/1985 , individuando chi stipula e gli intestatari catastali, verificando le conformità con le risultanze dei registri immobiliari e controllando le planimetrie, per procedere infine alla trascrizione dell’atto.

Partendo proprio da tale interpretazione normativa appariva preclusa ad un ausiliare del Giudice la possibilità di poter procedere legittimamente a compiere tali trasferimenti immobiliari, ma con la Cass. civ., sez. Unite, sent. 29 luglio 2021 n. 21761 detta preclusione è stata superata.

La massima della sentenza in disamina recita testualmente: ”le clausole dell’accordo di divorzio a domanda congiunta, o di separazione consensuale, che riconoscano ad uno o ad entrambi i coniugi la proprietà esclusiva di beni mobili o immobili, o di altri diritti reali, ovvero ne operino il trasferimento a favore di uno di essi, o dei figli, al fine di assicurarne il mantenimento, sono valide in quanto il predetto accordo, inserito nel verbale di udienza redatto da un ausiliario del giudice e destinato a far fede di ciò che in esso è stato attestato, assume forma di atto pubblico ex art. 2699 c.c. e, ove implichi il trasferimento di diritti reali immobiliari, costituisce, dopo la sentenza di divorzio (che, rispetto alle pattuizioni relative alla prole e ai rapporti economici, ha valore di pronuncia dichiarativa) ovvero dopo l’omologazione, valido titolo per la trascrizione ex art. 2657 c.c., presupponendo la validità dei trasferimenti l’attestazione del cancelliere che le parti abbiamo prodotto gli atti e rese le dichiarazioni di cui all’art. 29, comma 1-bis, della l. n. 52 del 1985, mentre non produce la nullità del trasferimento il mancato compimento, da parte dell’ausiliario, dell’ulteriore verifica soggettiva circa l’intestatario catastale dei beni e la sua conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

Andiamo a vedere i fatti di causa.

Le parti presentavano un ricorso congiunto al fine di richiedere la cessazione degli effetti civili del matrimonio concordatario dal quale erano nati 2 figli (ormai maggiorenni ma non ancora autosufficienti). Dal punto di vista patrimoniale i coniugi avevano un appartamento cointestato al 50% e il marito, anelando di comporre definitivamente i contrasti con la madre dei suoi figli, decideva sul punto di trasferire a favore dei figli la nuda proprietà della sua quota dell’immobile pari al 50%, nonché di creare a favore dell’ex coniuge un usufrutto sulla propria quota di detto immobile.

Con la presentazione del ricorso congiunto per richiedere la cessazione degli effetti civili del matrimonio, i coniugi, al fine di addivenire a questo trasferimento, producevano tutti i dati catastali e planimetrici dell’immobile in questione e del garage. Veniva allegata una dichiarazione della moglie circa la conformità dell’immobile, e una perizia giurata attestante la prestazione energetica dell’immobile stesso; i coniugi si impegnavano, altresì, ad effettuare la trascrizione e pedissequa pubblicità come da usi del passaggio, ivi comprese le volture. Infine, i coniugi sollevavano da qualsiasi responsabilità il cancelliere e si impegnavano loro stessi a depositare presso la cancelleria le ricevute necessarie per il passaggio dell’immobile de quo.

Anche i figli dei ricorrenti avevano espresso il consenso agli accordi relativi al loro mantenimento, compreso il trasferimento immobiliare descritto.

Il Tribunale di primo grado dichiarò espressamente che “i trasferimenti previsti nelle condizioni sono da intendersi impegni preliminari di vendita ed acquisto” e alla stessa statuizione arrivò la Corte d’Appello .

Per tale ragione venne presentato ricorso congiunto per Cassazione, che, con ordinanza interlocutoria n. 3089/2020, depositata il 10 febbraio 2020,  rimetteva la questione alla prima sezione civile della Corte stessa (punto 4 della sentenza in esame) “per il rilevante impatto che l’interpretazione delle norme sottoposte al giudizio della Corte – involgenti profili relative all’autonomia delle parti in sede della determinazione degli accordi della “crisi coniugale” aventi ad oggetto trasferimenti immobiliari (artt. 1322 e 1376 c.c.), l’interpretazione di tali accordi (artt. 1362 c.c. e segg.), ed il ruolo svolto dal notaio in relazione all’identificazione catastale dell’immobile ed alla sua conformità alle risultanze dei registri immobiliari (D.L. 31 maggio 2010, n. 78, art. 19) – può avere sulla giurisprudenza nazionale“ e quindi al Primo Presidente per assegnazione alle Sezioni Unite.

Come già posto in evidenza con la massima riportata, gli Ermellini compongono il problema relativo all’attività del cancelliere in luogo del notaio.

Ma vi è di più!!  Si pone all’esame dei Giudici di Cassazione la questione circa l’applicabilità dello stesso concetto su esposto tanto alla disciplina della separazione consensuale quanto a quella del divorzio congiunto (punti 3.4.1, 3.4.2. e seguenti della sentenza). E’ solo il caso di ricordare che i due istituti, presentano innegabili diversità sul piano della disciplina, ma hanno uno stesso comune denominatore, e cioè il consenso dei coniugi, la loro volontà di addivenire ad un accordo piuttosto che rimettere la loro vita ad una pronuncia costitutiva di un giudice terzo. Gli accordi tra i coniugi che decidono di separarsi consensualmente o procedono ad un divorzio congiunto possono essere considerati quindi di natura negoziale e per tale ragione la richiesta al giudice di merito di rispettare le clausole contenute nell’accordo relative al passaggio di proprietà di beni immobili, attribuendo loro efficacia reale, doveva essere considerata meritevole di tutela.

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